Yeni Kira Hukuku

Son zamanlarda temel kanunlarımızda köklü değişiklikler yapıldı. Yapılan değişikliklerin iyi mi, yoksa kötü mü oldukları zamanla ortaya çıkacaktır. Gerçekleşen değişikliklerden teknik anlamda en önemlilerinden birisi de kira hukuku alanında yapılanlar oldu.

Belediye sınırları içindeki gayrimenkuller için uygulanan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girecek olan Yeni Türk Borçlar Kanunu ile yürürlükten kaldırılacak. Dolayısıyla bu tarihten itibaren tüm kira hukuku Borçlar Kanunu’nun içinde toplanmış olacak.

Yeni Kanunda kira hukukuna ilişkin çokça değişiklik yapılmış fakat kendimce önemli gördüğüm değişiklikleri aktarmaya çalışacağım.

Şu anda yürürlükte olan kanuna göre, yabancı para cinsinden kiralama yapılması ve her sene yabancı para üzerinden kira bedelinde artış yapılması imkânı mevcuttur. Fakat yeni Borçlar Kanunu’nun 344/3. Maddesine göre, gene yabancı para cinsinden kiralama söz konusu olacak ancak 5 yıl boyunca kira bedelinde artış yapma imkânı olmayacak.

Yürürlükte olan kanunda uygulaması bulunmayan, ancak Yeni Kanun’un 342. Maddesi ile uygulamaya girecek olan bir başka düzenleme de depozito konusunda olmuştur. Yeni Borçlar Kanun’u konut ve çatılı işyerleri için;

1. Depozito bedeli 3 aylık kira bedelini aşmayacak şekilde belirleneceğini,

2. Depozito bedeli para olarak belirlenmişse kiracı kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırılacağını,

3. Depozito bedeli kıymetli evrak olarak verilecekse, kıymetli evrak bir bankaya depo edileceğini,

4. Kira sözleşmesi sona erdikten sonra 3 ay içerisinde eğer bir dava veya icra takibi başlatıldığı bankaya bildirilmemişse, banka kiracının istemi üzerine parayı geri vermek zorunda olacağını, belirtmektedir.

Şu anda çokça uygulanan ve Yeni Kanun ile değiştirilecek olan bir başka husus kiracı aleyhine düzenleme yapma yasağıdır. Yeni Borçlar Kanunu’nun 346. Maddesine göre, kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecek. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersiz olacaktır.

Son olarak da, ev sahiplerinin lehine olarak düzenlenen bir maddeden bahsetmek istiyorum. Mevcut kanunda düzenlemesi olmayan ancak yeni kanununda 351. Maddede düzenlenmiş olan husus aslında mevcut uygulamanın kanunlaştırılmasıdır.

Yeni Borçlar Kanunu 351’e göre, kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Yeni Borçlar Kanunu’nun Kira Hukuku kısmı için kapsamlı bir değişikliğe gidilmiştir. Umarım, hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından faydalı olur.